Haus bauen ohne Eigenkapital

Die aktuellen Mieten lassen immer mehr junge Familien vom Bauen und Wohneigentum träumen. Ist es eigentlich möglich, ein Haus komplett von der Bank durch eine Baufinanzierung finanzieren zu lassen? Wäre es nicht viel geschickter, die Mietkosten in die Baufinanzierung trotz damit verbundener Zinsen zu investieren? Leider sorgen steigende Lebenshaltungskosten dafür, dass es selbst für Doppelverdiener schwierig sein kann, Kapital aufzubauen und eine Finanzierung zu stemmen. Glücklicherweise ist eine Vollfinanzierung bzw. Baufinanzierung des Hauses durch die Bank bei entsprechender Beratung möglich – wenn auch nicht immer ganz einfach. Bevor Sie sich für diesen Schritt entscheiden, sollten Vor- und Nachteile gründlich abgewogen werden. Gerade für diesen Fall haben wir diesen Ratgeber für Sie erstellt, der Sie mit einer umfassenden Beratung zum Thema Bauen, Baufinanzierung, Hausbau und der damit verbundenen Nebenkosten umfassend informiert.

Grundlegende Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Um einen Immobilienkredit zu gewähren, benötigen Banken Sicherheiten in Form von Eigenkapital. Es muss stets realistisch bleiben dass der Kreditnehmer imstande ist, das Darlehen im Rahmen der Finanzierung termingerecht zu bedienen. Aber auch einen Totalausfall möchten Kreditinstitute im Hinblick auf die damit entstehenden Kosten vermeiden. Geht das Objekt z. B. in die Zwangsversteigerung, kann es durchaus zu Verlusten und damit immens hohen Kosten kommen. Wenn das Haus nur zum Teil von der Bank finanziert werden soll, demonstriert man als Kreditnehmer seine Vertrauenswürdigkeit im Rahmen von verfügbarem Eigenkapital. Darüber hinaus verschafft die Anzahlung der Bank Liquidität und natürlich ist die Immobilie auch schneller abbezahlt. Gerade der letzte Punkt im Hinblick auf die Immobilie ist entscheidend, denn die Gesamtsumme im Rahmen der Baufinanzierung bzw. dem eigentlichen Haus ist hierbei entscheidend. Um das Risiko abzufedern, ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital für den Kunden teurer. Dafür kann fast jede Familie mit einem guten und stabilen Haushaltseinkommen in ein Eigenheim ziehen und / oder ein entsprechendes Haus bauen.

Darin liegt aber auch die Krux. Das Einkommen muss für den Hausbau hoch genug sein, um den Kredit ohne Eigenkapital tilgen zu können. Bei einer monatlichen Ratenzahlung im Rahmen der Baufinanzierung können durchaus beträchtliche Summen auflaufen. Auf keinen Fall darf die Zahlrate für den Hausbau höher liegen als die momentane Warmmiete. Darüber hinaus müssen auch Instandhaltungskosten mit einkalkuliert werden, die oftmals auch durch Eigenkapital abgedeckt werden. Bei einem Neubau empfiehlt sich eine Instandhaltungsrücklage von 1 Euro pro Quadratmeter. Dies sollte auch bei einer regulären Beratung immer seitens der Bank angegeben werden. Bevor sie das Gespräch mit Ihrem Bankberater oder Kreditvermittler suchen, sollten Sie privat kalkulieren, ob eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt Sinn macht. Auch sollte vorab durch den Kontakt geprüft werden, ob sich nicht vielleicht ein paar Prozent durch eine bessere Finanzierung einsparen lassen.

Ein stabiles Einkommen ist Voraussetzung für eine Finanzierung

Um die Chancen auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu erhöhen, sollten Sie entweder Gutverdiener sein oder zwei Einkommen für die jeweilige Immobilie vorweisen können. Darüber hinaus ist es aber ebenso wichtig, dass die Einnahmen regelmäßiger Natur sind. Kleinunternehmer haben es in dieser Hinsicht wesentlich schwerer. Risiko lässt sich nämlich wesentlich besser kalkulieren, wenn der monatliche Geldeingang des Kreditnehmers abschätzbar ist. In der Regel wird daher ein Gehaltsnachweis erwartet – und das über mindestens 3 Monate. Neben der Art der Beschäftigung mag auch das Betätigungsfeld interessant sein. Ein Beamter im höheren Dienst mag zum Beispiel eine höhere Chance besitzen, den begehrten Kredit zu bekommen und kann daher eher einmal ohne Eigenkapital eine Finanzierung mit besseren Prozent bekommen.

Glücklicherweise wird jedoch nicht ausschließlich auf Erlöse durch Lohnerwerb geschaut. Auch andere regelmäßige Bezüge wie etwa aus Unterhalts- oder Rentenansprüchen sind relevant. Seien Sie daher nicht schüchtern und legen sie die Einnahmenseite im Beratungsgespräch komplett offen.

Warum spielt der Lebensstil eine Rolle?

Man sollte meinen, die Bank geht es nichts an, wie wir unser Leben gestalten. Wer jedoch einen großen Kredit aufnehmen möchte, muss auch Angaben zu Ausgaben machen. Um Ihre Bonität zu prüfen, werden alle laufenden Kosten überprüft und gegengerechnet. Dabei spielen etwa laufende Finanzierungen eine Rolle. Ist das Auto abbezahlt? Wurden Privatkredite aufgenommen, die noch bedient werden müssen? Natürlich werden auch Schufaauszüge angefordert, welche Aufschluss über die Kreditwürdigkeit geben können. Schwer haben es jene Antragsteller, die in der Vergangenheit Unzuverlässigkeit demonstriert haben. Die verspätete Zahlung beim Onlineversandhaus aus dem vorletzten Sommer kann zum Verhängnis werden.

Welche zusätzlichen Sicherheiten können verlangt werden?

Sie haben einen unbefristeten Arbeitsvertrag? Ihre Einkünfte decken die zukünftige Tilgung des Darlehens sowie alle Lebenshaltungskosten? Dann sind die Grundvoraussetzungen für den Kredit erfüllt. Trotzdem können weitere Sicherheiten verlangt werden. Gerade wenn die Entscheidung auf Messers schneide steht, können Sie z.B mit einer Bürgschaft punkten. So ist es z.B denkbar, dass die Eltern Ihr Eigenheim zur Bürgschaft mit einer weiteren Hypothek belasten. Auch eine bestehende Lebensversicherung ist ein Plus. Durch diese kann letzten Endes sichergestellt werden, dass der Kredit auch im Falle eines Ablebens des Kreditnehmers bedient werden kann. Somit ergeben sich auch ohne Eigenkapital einige gute Möglichkeiten der Finanzierung.

Sie planen die Immobilie nicht selber zu nutzen sondern möchten durch Vermietung ein Einkommen generieren und Zinsen sparen? Durch eine solide Kalkulation von zu erwartenden Gewinnen, können sich Bauträger Immobilienprojekte vorfinanzieren lassen. Ob dieses Modell auch für Sie infrage kommt, hängt von der Ausgangssituation ab. Haben Sie etwa ein Stück attraktives Bauland in der Stadt geerbt, wird Ihr Bauprojekt auch für Banken interessant.

Die Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung im Ratgeber auf einen Blick

Vorteile

  • Es wird kein Eigenkapital benötigt
  • Der Bauherr kann sofort beginnen, Mietkosten zu sparen

Nachteile

  • Es werden viele Sicherheiten benötigt (Gehalt, Bürgschaften, Versicherungen)
  • Der Kredit ist im Vergleich zur Teilfinanzierung oft wesentlich teurer

Fazit zum Ratgeber

Haus bauen ohne Eigenkapital – ist das ein Traum oder wirklich realistisch? Komm darauf an! Eine Vollfinanzierung bietet sich immer dann an, wenn Sie sofort aus der Mietwohnung ausziehen wollen, weil sich etwa Nachwuchs ankündigt. Gleichzeitig stehen Sie aber auch in der Pflicht, sich dem höheren Risiko einer Komplettfinanzierung gewahr zu werden. Auch die Nebenkosten und Zinsen sollten in jedem Fall beachtet werden, denn gerade die zu erwartetnden Nebenkosten stellen oftmals eine große Hürde dar, die nicht selten kaum gestemmt werden können.

Ohne Eigenkapital werden oftmals höhere Zinsen fällig, weshalb dies unbedingt mit berücksichtigt werden sollte. Oft sind dies zwar nur wenige Prozent, allerdings spielen diese über die Jahre eine entscheidende Rolle beim Hausbau. Nicht selten bestellen Kreditgeber externe Sachverständige, um die Lebensumstände des Kreditnehmers genau unter die Lupe zu nehmen. Wenn Sie dazu bereit sind und auch höhere Baukreditzinsen kein Problem darstellen, steht dem Traum vom Eigenheim nichts mehr im Wege. Wir hoffen Ihnen daher mit diesem Ratgeber ein paar nützliche Tipps und einen guten Kontakt zur perfekten Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit auf den Weg gegeben zu haben.

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