Definition von Erbpacht
Erbpacht bietet Ihnen eine Alternative zum Immobilienkauf. Wer auf gepachteten Grundstücken baut, kauft keine Immobilie, sondern vermietet diese für die vertraglich festgelegte Dauer. Somit gehört die Immobilie nicht Ihnen, sie wird nur vermietet. Das bedeutet, dass Sie auch mit einem kleinen Budget Grundstücke für Ihr Eigenheim kaufen können. Sie schließen einen Vertrag mit dem Eigentümer ab, der die Laufzeit und die vererbten Zinsen auf monatlicher, vierteljährlicher oder jährlicher Basis festlegt. Die Höhe der Grundstücksmiete ist gesetzlich nicht festgelegt. Der Zinssatz wird individuell ausgehandelt, hängt aber vom Markt ab. Er beträgt je nach Region vier bis sechs Prozent des Immobilienwertes und wird regelmäßig inflationsbereinigt.
Wer verpachtet das Landgut?
Dies sind in der Regel Gemeinden, Kirchen und Stiftungen, aber auch Einzelpersonen. Wenn eine Kirche Besitzer ist, erfolgt die Zuschreibung in der Regel nach sozialen Kriterien. So werden beispielsweise Grundstücke, die für eine Großfamilie oder behinderte Familienmitglieder bestimmt sind, zu deutlich günstigeren Konditionen vermietet.
Warum sollte ich eine Immobilie per Erbpacht mieten?
Vor allem in Ballungsräumen schrumpft unbebautes Land. Dies erhöht den Wert des Grundstücks. Idealerweise sollten Sie Land mieten, wenn Sie die Möglichkeit haben, Ihr Eigentum zu bauen, aber kein Land bauen können. Mit einem langfristigen Mietvertrag können Sie Ihren Wohntraum immer wahr werden lassen.
Empfehlung: Nutzen Sie Ihr erstklassiges Vorkaufsrecht bei der Auftragsvergabe. Wenn der Eigentümer das Grundstück später verkaufen möchte, haben Sie gute Chancen, das Grundstück zu besitzen, wenn Sie es finanzieren können. Als Mieter haben Sie keinen Anspruch auf eine automatische Kaution.
Bitte beachten Sie, dass Sie die Auswirkungen sorgfältig abwägen müssen, wenn der Eigentümer mit Ihnen eine Kaufverpflichtung aushandeln möchte. Die Kaufpflicht bedeutet, dass Sie die Immobilie kaufen müssen, wenn der Eigentümer sie verkaufen möchte.
Was kann ein Pächter mit dem Landgut machen?
Auch wenn Sie nicht Eigentümer der Immobilie sind, haben Sie während der Laufzeit des Mietvertrags nahezu uneingeschränkte Kontrolle darüber. Ein langfristiger Mietvertrag kann jedoch Bestimmungen enthalten, die Ihnen als Mieter bestimmte Freiheiten nehmen.
So können Sie beispielsweise bestimmen, wann und wie oft Sie Ihr Zuhause renovieren müssen. Wenn Sie Ihr Haus renovieren möchten, kann auch der Vermieter zu Wort kommen. Sie erklären sich auch damit einverstanden, das Eigentum gegen Schäden und unvorhergesehene Umstände zu versichern.
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, verkaufen oder vererben möchten, können Sie dies in der Regel ohne Einschränkungen tun. Dem Verkauf kann jedoch nach dem Erbbaugesetz (ErbbauRG) die Zustimmung des Eigentümers erteilt werden. Der Käufer kann seine Zustimmung jedoch nicht widerrufen, es sei denn, der Mietgegenstand wird durch den Verkauf verändert oder gefährdet und der Käufer garantiert, dass die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag ordnungsgemäß erfüllt werden. Wenden Sie sich bei Bedarf an einen Anwalt für Immobilienrecht.
Wie lange läuft der Vertrag von gepachtetem Landgut?
Die Mietdauer wird nach dem Erbbaurechtertrag gesondert ausgehandelt. Dies dauert jedoch in der Regel mehrere Jahrzehnte. Andernfalls wird der langfristige Mietvertrag für den Mieter nicht attraktiv sein. Der Vertrag kann beispielsweise 99 Jahre betragen. Am Ende der Mietzeit geht das Haus an den Eigentümer über. Sie oder Ihre Erben erhalten jedoch eine Entschädigung basierend auf dem Verkehrswert der Immobilie. Die Höhe der Entschädigung kann bei Vertragsschluss vereinbart werden.
Wenn Sie oder Ihre Enkel Ihren Vertrag verlängern möchten, müssen Sie dies schnell regeln. Die Verlängerung muss vor Ablauf des Mietverhältnisses im Grundbuch eingetragen werden. In diesem Fall läuft die Zeit davon.
Auf Verlängerung ist der Rechtsanspruch ungültig. Wenn der Vermieter Ihr Eigenheim unbedingt haben möchte, werden Sie es am Ende des Vertrages wieder los. Daher wird dringend empfohlen, mit Gemeinden und Kirchen einen langfristigen Mietvertrag abzuschließen. Die Überstundenquoten sind hier im Allgemeinen gut.
Wann lohnt es sich, bei Erbpacht langfristig zu vermieten?
Wenn Sie nach Grundstücken für Ihre Immobilie suchen, wägen Sie Ihre Optionen sorgfältig ab: Der Kauf einer Immobilie ist sinnvoll, wenn die Baupreise niedrig sind und die Grundstückspreise niedrig sind. Da die Betriebskosten keine Einmalzahlung mehr sind, benötigen Sie weniger Kapital für Ihre vier Wände. Eine geringere Kreditsumme führt zu niedrigeren Zinssätzen und damit geringeren monatlichen Provisionen.
Der genaue Mietvertrag kann in Frage gestellt werden, wenn Sie an Ihrem gewünschten Standort kein Grundstück kaufen können, Ihnen aber angeboten wird, dort Grundstücke zu pachten.
Wie viel kostet eine Langzeitmiete?
Die Miete, auch Grundmiete genannt, muss je nach Vereinbarung mit dem Vermieter monatlich, vierteljährlich oder jährlich gezahlt werden. Die Bedingungen des Pachtvertrags können gemäß dem Artikel des Pachtvertrags geändert werden. Dies basiert in der Regel auf Veränderungen des allgemeinen Preisniveaus. Für die Höhe gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Doch die Praxis zeigt, dass der Zinssatz in der Regel zwischen vier und sechs Prozent des Kaufpreises der Mietsache liegt.
Entwicklungskosten
Wenn Sie ein Produkt an Wasser-, Strom- oder andere Versorgungsleitungen angeschlossen haben, müssen Sie diese Gebühren an die Gemeinde zahlen.
Grunderwerbsteuer
Auch wenn Sie keine Immobilie besitzen, müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen. Durch die Eintragung in das Grundbuch erhalten Sie jedoch das Recht zur Nutzung der Immobilie, sodass die Miete dem Eigentumsrecht gleichkommt. Die Grunderwerbsteuer ist beim Finanzamt zu entrichten. Allerdings wird der Betrag anders berechnet als beim üblichen Immobilienkauf.
Vermögenssteuer
Sie bauen ein Haus auf einem mit Erbpacht gepachteten Grundstück? Dann müssen Sie Grundsteuer zahlen.
Sie haben eine kontinuierliche Verpflichtung. Sie müssen bis zum Ablauf Ihres Vertrages weiterhin Zahlungen leisten.
Welche Risiken bestehen?
Während Langzeitmieten eine günstige Alternative zum Immobilienkauf darstellen, müssen Sie jedoch aufpassen: Die Jahresmiete kann mit steigendem Marktwert der Immobilie in die Höhe schnellen. Nur wenn die Zinsen im Laufe der Jahre angepasst werden, können sie unter bestimmten Voraussetzungen deutlich steigen. Schützen Sie sich vor bösen Überraschungen und beobachten Sie die Zinsdynamik!
Fazit: Langfristige Mietverträge haben ihre Vorteile, aber auch Risiken. Wägen Sie daher vor einer Entscheidung bzgl. der Erbpacht sorgfältig die Vor- und Nachteile ab.
Langzeitmiete: Kündigung des Vertrages
Weder Langzeitmieter noch Vermieter können den Vertrag fristgerecht, noch im gegenseitigen Einvernehmen vorzeitig kündigen. Eine Ausnahme stellt der sogenannte Widerruf dar: Der Eigentümer kann eine Übertragung verlangen, wenn der Nutzer die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum nicht baut, hohe Schulden hat oder sonstige Vertragspflichten verletzt.
Endet der Vertrag vorzeitig, erhält der Mieter eine Entschädigung für die Wohnung. Zwei Drittel des Verkehrswertes von Immobilien sind gesetzlich festgelegt. Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollte bei Vertragsunterzeichnung klar sein, nach welchen Kriterien der tatsächliche Wert des Hauses berechnet wird. Vielleicht kann in diesem Fall die Meinung eines bestimmten öffentlichen Sachverständigen oder einer Sachverständigenkommission helfen. Darin enthalten sind die Kosten für die Restlaufzeit des Leasingverhältnisses. Die Höhe bzw. Berechnungsgrundlage und die Zahlungsbedingungen müssen Sie bei Vertragsende mit dem Mieter festlegen.
Eine Vertragsverlängerung zwischen den beiden Parteien ist möglich, aber nicht erforderlich. Wenn der Nutzer den Mietvertrag des Unternehmens verlängern möchte, muss er dies zunächst besprechen. Soll die Immobilie jedoch dauerhaft vermietet bleiben, hat der Vermieter Vorrang vor anderen Interessenten. Bei Vertragsverlängerung muss die Zinsanpassung auf Basis des Altvertrages fixiert werden. Die Verlängerung muss vor Ablauf der Frist im Grundbuch eingetragen werden.
Verkauf von Immobilienbaurechten
Der Mieter kann mit Zustimmung des Vermieters den Mietgegenstand während der Vertragslaufzeit veräußern. Letzterer kann beispielsweise ablehnen, wenn der potenzielle Käufer keine gute Bonität besitzt. Andernfalls ändert der Käufer den ursprünglichen Benutzer und der Vertrag läuft zu den gleichen Bedingungen weiter.