Einen Immobilienkredit zu berechnen klingt kompliziert – ist es aber nicht, wenn man die richtigen Schritte kennt. In dieser Anleitung zeigen wir Ihnen, wie Sie systematisch vorgehen, um Ihre Finanzierung zu planen und die wahren Kosten zu verstehen.
Schritt 1: Den Finanzierungsbedarf ermitteln
Zuerst müssen Sie wissen, wie viel Kredit Sie tatsächlich benötigen. Die Formel lautet:
Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital = Nettodarlehensbetrag
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf umfassen:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland
- Notarkosten: ca. 1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: ca. 0,5 %
- Maklerprovision: 0–3,57 % (seit 2020 hälftig geteilt)
Gesamtnebenkosten liegen somit zwischen 9 und 15 % des Kaufpreises – je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist.
Schritt 2: Die monatliche Rate berechnen
Die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen ergibt sich aus Zinsen und Tilgung:
Monatsrate = Nettodarlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz) / 12
Beispiel: 300.000 € Darlehensbetrag, 3,8 % Zinssatz, 2 % Tilgung:
300.000 × (0,038 + 0,02) / 12 = 1.450 € monatliche Rate
Schritt 3: Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ermitteln
Nach Ende der Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Die Restschuld hängt ab von Laufzeit der Zinsbindung, Tilgungssatz, Zinshöhe sowie etwaigen Sondertilgungen. Ein guter Tilgungsrechner zeigt Ihnen den genauen Verlauf Ihrer Restschuld über die Zeit.
Schritt 4: Die Gesamtbelastung berechnen
Oft wird nur die Monatsrate verglichen – dabei ist die Gesamtbelastung über die komplette Laufzeit die entscheidende Größe:
Gesamtbelastung = Anzahl der Raten × Monatsrate
Bei 300.000 € Darlehen und 1.450 € Rate über 27 Jahre: ca. 469.800 € – also 169.800 € an Zinsen. Diese Zahl verdeutlicht, wie stark der Zinssatz und die Tilgungsgeschwindigkeit die wahren Kosten beeinflussen.
Schritt 5: Angebote vergleichen
Berechnen Sie nie nur ein Angebot. Selbst 0,2 % Unterschied beim effektiven Jahreszins ergeben bei 300.000 € Darlehen über 20 Jahre einen Unterschied von ca. 10.000 €. Vergleichen Sie immer den effektiven Jahreszins (nicht den Sollzins), die Restschuld nach Zinsbindungsende sowie Sondertilgungsoptionen und Flexibilität.
Fazit
Die Berechnung eines Immobilienkredits ist in wenigen Schritten möglich – und der Aufwand lohnt sich enorm. Nutzen Sie unseren Immobilienkredit-Rechner für einen schnellen, kostenlosen Vergleich und finden Sie das beste Angebot für Ihre persönliche Situation.