Kein Eigenkapital, aber der Traum vom Eigenheim – geht das? Ja, theoretisch schon. Doch die sogenannte Vollfinanzierung ist mit erheblichen Risiken und deutlich höheren Kosten verbunden. Dieser Artikel erklärt, wann ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich ist und wann er besser vermieden werden sollte.
Was bedeutet Vollfinanzierung?
Bei einer Vollfinanzierung (auch: 100%-Finanzierung) übernimmt die Bank den gesamten Kaufpreis. Bei einer 110%-Finanzierung werden zusätzlich auch die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) mitfinanziert. Das Risiko für die Bank ist entsprechend hoch – was sich in den Konditionen widerspiegelt.
Wer bekommt eine Vollfinanzierung?
Nicht jeder bekommt ein Darlehen ohne Eigenkapital. Banken stellen bei Vollfinanzierungen besonders hohe Anforderungen:
- Sehr gute und stabile Einkommenssituation (meist Beamte, Akademiker mit sicherem Job)
- Einwandfreie Schufa-Auskunft ohne negative Einträge
- Überdurchschnittliches Einkommen im Verhältnis zur Kredithöhe
- Wertstabile, gut gelegene Immobilie
Selbstständige, Berufseinsteiger oder Personen mit variablem Einkommen haben bei Vollfinanzierungen deutlich schlechtere Chancen.
Was kostet ein Hauskauf ohne Eigenkapital mehr?
Der Zinsaufschlag für Vollfinanzierungen ist erheblich. Im Vergleich zu einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital können die Zinsen um 0,5 bis 1,5 % höher liegen. Bei einem Darlehen von 350.000 € und 1 % Zinsaufschlag über 25 Jahre Laufzeit bedeutet das Mehrkosten von über 70.000 €. Hinzu kommen höhere monatliche Raten und ein längerer Schuldenzeitraum.
Die Risiken im Überblick
- Hohes Überschuldungsrisiko bei Einkommensausfall oder Scheidung
- Negativer Eigenkapitalstand bei fallenden Immobilienpreisen („Underwater“)
- Kaum finanzielle Puffer für Reparaturen, Modernisierungen
- Begrenzte Handlungsfähigkeit bei der Anschlussfinanzierung
- Psychologische Belastung durch hohe Schuldenlast
Alternativen zur Vollfinanzierung
Bevor Sie eine Vollfinanzierung in Betracht ziehen, sollten Sie folgende Alternativen prüfen:
- Eigenkapital durch Bausparvertrag oder Sparplan aufbauen
- Eltern oder Großeltern als Bürgen oder Schenkungsgeber einbinden
- KfW-Förderung als zinsgünstigen Eigenkapitalersatz nutzen
- Günstigere Immobilie kaufen oder mit dem Kauf noch 2–3 Jahre warten
Fazit
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich, aber teuer und riskant. Er sollte nur von Personen mit sehr stabiler, überdurchschnittlicher Einkommenssituation und klarer Lebensperspektive in Betracht gezogen werden. Für die meisten Menschen ist es sinnvoller, zunächst Eigenkapital aufzubauen und damit die Finanzierungskosten deutlich zu senken. Vergleichen Sie auf unserer Seite aktuelle Angebote und berechnen Sie, wie viel günstiger Ihr Kredit mit mehr Eigenkapital wäre.