Eigenkapital ist beim Immobilienkauf ein entscheidender Faktor – sowohl für die Kreditkonditionen als auch für die finanzielle Sicherheit. Doch wie viel brauchen Sie wirklich, und was zählt überhaupt als Eigenkapital? In diesem Ratgeber erhalten Sie klare Antworten.
Was zählt als Eigenkapital?
Eigenkapital umfasst alle finanziellen Mittel, die Sie selbst in die Finanzierung einbringen können, ohne dafür einen Kredit aufzunehmen:
- Ersparnisse auf Giro-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten
- Bausparverträge (Guthaben und Bausparsumme bei zuteilungsreifem Vertrag)
- Wertpapiere und Aktien (je nach Volatilität unterschiedlich bewertet)
- Eigenleistungen beim Hausbau („Muskelhypothek“, üblicherweise bis 15.000 €)
- Schenkungen und Erbschaften
- Grundstück (falls bereits vorhanden und schuldenfrei)
Nicht als Eigenkapital gewertet werden: andere Kredite, Ratenzahlungen oder geliehenes Geld von Freunden.
Die 20-Prozent-Regel – und was dahintersteckt
Als Faustregel gilt: Mindestens 20 % des Kaufpreises sollten als Eigenkapital vorhanden sein. Der Grund: Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen je nach Bundesland zwischen 9 und 15 % des Kaufpreises und werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert. Wer diese Kosten aus eigener Tasche zahlen kann und zusätzlich noch einen Teil des Kaufpreises mitbringt, gilt als solider Kreditnehmer.
Wie beeinflusst Eigenkapital den Zinssatz?
Der Zusammenhang ist eindeutig: Je mehr Eigenkapital, desto geringer das Beleihungsrisiko für die Bank – und desto besser die Zinskonditionen für Sie. Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem sogenannten Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV):
- Beleihung bis 60 %: Beste Konditionen (A-Konditionen)
- Beleihung 61–80 %: Leichte Zinsaufschläge
- Beleihung 81–90 %: Spürbare Zinsaufschläge
- Beleihung über 90 %: Teuerste Konditionen, manche Banken lehnen ab
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € kann der Unterschied zwischen 10 % und 30 % Eigenkapital über einen Zinsunterschied von 0,5 bis 0,8 % führen – das entspricht über 20 Jahre Laufzeit leicht einem fünfstelligen Betrag an Mehrkosten.
Kauf ohne Eigenkapital – geht das?
Ja, sogenannte Vollfinanzierungen (100 % oder sogar 110 % inkl. Nebenkosten) sind möglich, aber mit erheblichen Nachteilen verbunden: deutlich höhere Zinsen, strengere Bonitätsanforderungen und ein hohes Risiko bei fallenden Immobilienpreisen. Nur mit sehr sicherem, überdurchschnittlichem Einkommen und stabiler Beschäftigung sollte man diesen Weg in Betracht ziehen.
Tipps: Eigenkapital gezielt aufbauen
- Bausparvertrag frühzeitig abschließen
- Staatliche Förderungen (KfW, Wohnungsbauprämie) nutzen
- Wertpapier-Sparplan für langfristigen Vermögensaufbau
- Schenkungsfreibeträge der Eltern/Großeltern nutzen (bis 400.000 €)
Fazit
Eigenkapital ist der wichtigste Hebel für eine günstige Baufinanzierung. Wer mindestens 20 % mitbringt, zahlt weniger Zinsen, hat mehr Auswahl bei Banken und steht finanziell deutlich sicherer. Nutzen Sie unseren Rechner, um zu sehen, wie sich verschiedene Eigenkapitalquoten auf Ihre Monatsrate auswirken.