Das Ende der Zinsbindung naht – und plötzlich werden Hunderttausende Immobilienbesitzer in Deutschland mit einer wichtigen Frage konfrontiert: Was passiert nach der ersten Zinsbindungsphase? Die Anschlussfinanzierung ist oft ebenso wichtig wie die ursprüngliche Baufinanzierung. Wer rechtzeitig plant, kann erheblich sparen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Nach dem Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist (meist 10, 15 oder 20 Jahre) ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Die Restschuld muss dann zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden. Dabei haben Sie drei grundsätzliche Optionen:
- Prolongation: Verlängerung beim bestehenden Kreditgeber zu neuen Zinsen
- Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen
- Forward-Darlehen: Frühzeitige Sicherung günstiger Zinsen für die Zukunft
Wann sollte man mit der Planung beginnen?
Die Antwort überrascht viele: bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung! Der Grund: Forward-Darlehen können bis zu 60 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Wer erwartet, dass die Zinsen steigen, kann sich aktuelle Konditionen für die Zukunft sichern. Der Aufschlag für diese Vorabreservierung beträgt je nach Bank und Vorlaufzeit zwischen 0,01 und 0,03 % pro Monat.
Mindestens 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie aktiv werden: Angebote einholen, vergleichen und entscheiden.
Prolongation: Bequem, aber oft teuer
Die meisten Banken senden kurz vor Ablauf der Zinsbindung automatisch ein Prolongationsangebot. Der Vorteil: kein Aufwand, keine neuen Unterlagen, keine Grundschuldabtretung. Der Nachteil: Das Angebot ist selten das günstigste auf dem Markt. Studien zeigen, dass Kreditnehmer, die einfach das erste Angebot annehmen, im Schnitt 0,3–0,5 % höhere Zinsen zahlen als bei einem aktiven Vergleich.
Umschuldung: Wechsel zur günstigeren Bank
Bei einer Umschuldung wird die Restschuld zu einer anderen Bank übertragen. Zwar fallen dabei Kosten für die Grundschuldabtretung (ca. 200–500 €) und Notar an, doch bereits eine Zinseinsparung von 0,2 % amortisiert diese Kosten bei 150.000 € Restschuld innerhalb weniger Monate. Der Aufwand lohnt sich fast immer.
Forward-Darlehen: Zinssicherheit für die Zukunft
Ein Forward-Darlehen ist ideal, wenn Sie die aktuelle Zinssituation als günstig einschätzen und steigende Zinsen erwarten. Sie vereinbaren heute schon die Konditionen für die Anschlussfinanzierung in der Zukunft. Achtung: Wenn die Zinsen wider Erwarten sinken, sind Sie trotzdem an den vereinbarten Zinssatz gebunden.
Checkliste: So bereiten Sie sich optimal vor
- Restschuld und Zinsbindungsende genau ermitteln
- Mindestens 3 Angebote von verschiedenen Banken einholen
- Vergleichsrechner nutzen, um die Gesamtkosten zu berechnen
- Forward-Darlehen bei erwartetem Zinsanstieg in Betracht ziehen
- Eigenkapital durch Sondertilgungen vor dem Zinsbindungsende erhöhen
Fazit
Die Anschlussfinanzierung ist keine Nebensache. Wer frühzeitig plant und aktiv vergleicht, kann über die Restlaufzeit des Darlehens tausende Euro sparen. Starten Sie noch heute mit einem Vergleich und nutzen Sie unseren Rechner, um die besten Angebote auf einen Blick zu sehen.