Wenn Banken über Baufinanzierungen entscheiden, spielen zwei Kennzahlen eine zentrale Rolle: der Beleihungswert und der Beleihungsauslauf. Beide bestimmen maßgeblich, ob Sie einen Kredit bekommen – und zu welchen Konditionen.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis einer Immobilie. Es ist der Wert, den die Bank der Immobilie als langfristig sicherer Verkaufswert beimisst – also der Wert, der auch in schlechten Marktphasen noch erzielt werden kann. Banken berechnen den Beleihungswert intern nach konservativen Kriterien:
- Lage und Verkehrsanbindung
- Baujahr, Zustand und Bausubstanz
- Mieteinnahmen (bei Renditeobjekten)
- Vergleichswerte ähnlicher Objekte
Der Beleihungswert liegt in der Regel 10–20 % unter dem tatsächlichen Marktwert bzw. Kaufpreis. Das ist ein wichtiger Punkt: Selbst wenn Sie 30 % Eigenkapital einbringen, prüft die Bank die Finanzierbarkeit auf Basis des (niedrigeren) Beleihungswerts.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf (auch: Loan-to-Value, LTV) gibt an, welchen Anteil des Beleihungswerts die Bank finanziert:
Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag / Beleihungswert × 100
Beispiel: Beleihungswert 320.000 €, Darlehen 250.000 € → Beleihungsauslauf = 78 %.
Wie beeinflusst der Beleihungsauslauf die Zinsen?
Der Beleihungsauslauf ist einer der wichtigsten Faktoren für die Zinshöhe. Banken unterscheiden typischerweise folgende Stufen:
- Bis 60 %: Niedrigste Zinsstufe – ideale Konditionen
- 61–80 %: Leichte Zinsaufschläge
- 81–90 %: Deutliche Zinsaufschläge, oft 0,3–0,5 % mehr
- Über 90 %: Höchste Risikostufe, stärkste Zinsaufschläge
Konkret: Wer durch mehr Eigenkapital den Beleihungsauslauf von 85 % auf unter 80 % drücken kann, profitiert von spürbar besseren Konditionen.
Fazit
Beleihungswert und Beleihungsauslauf sind keine abstrakten Bankbegriffe, sondern entscheidende Größen für Ihre Finanzierungskosten. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen und je hochwertiger die Immobilie bewertet wird, desto günstiger finanzieren Sie. Nutzen Sie unseren Rechner, um bei verschiedenen Eigenkapitalquoten Ihre Zinsstufe zu simulieren.