Ein Tilgungsrechner ist eines der wichtigsten Werkzeuge bei der Planung einer Baufinanzierung. Er zeigt Ihnen, wie sich verschiedene Tilgungssätze auf Ihre monatliche Rate, die Laufzeit und die Gesamtkosten Ihres Kredits auswirken. In diesem Artikel erklären wir, wie ein Tilgungsrechner funktioniert und wie Sie damit Ihre optimale Rate finden.
Was ist Tilgung überhaupt?
Tilgung bezeichnet die Rückzahlung des Darlehensbetrags. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen – der häufigsten Form der Baufinanzierung in Deutschland – bleibt die monatliche Rate (die sogenannte Annuität) konstant. Sie setzt sich zusammen aus:
- Zinsanteil: Wird am Anfang der Laufzeit berechnet und sinkt mit zunehmender Tilgung
- Tilgungsanteil: Steigt mit der Zeit, da der Zinsanteil abnimmt
Das Besondere: Weil der Zinsanteil auf die verbleibende Restschuld berechnet wird und diese durch die Tilgung sinkt, wächst der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate automatisch an – man spricht von der „inneren Tilgung“.
Wie funktioniert ein Tilgungsrechner?
Ein Tilgungsrechner berechnet auf Basis von vier Eingaben den kompletten Tilgungsplan:
- Darlehensbetrag: Wie viel Kredit nehmen Sie auf?
- Zinssatz: Welcher effektive Jahreszins gilt?
- Tilgungssatz: Wie viel % des Darlehens zahlen Sie jährlich zurück?
- Sondertilgungen (optional): Einmalige Extrazahlungen zur schnelleren Entschuldung
Aus diesen Werten errechnet der Tilgungsrechner die monatliche Rate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung sowie die Gesamtzinszahlung über die Laufzeit.
Beispielrechnung: 1 % vs. 3 % Tilgung
Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen über 300.000 € auf, bei einem effektiven Jahreszins von 3,8 %:
- Bei 1 % Tilgung: Monatliche Rate ca. 1.200 €, Laufzeit ca. 37 Jahre, Gesamtzinsen ca. 233.000 €
- Bei 2 % Tilgung: Monatliche Rate ca. 1.450 €, Laufzeit ca. 27 Jahre, Gesamtzinsen ca. 168.000 €
- Bei 3 % Tilgung: Monatliche Rate ca. 1.700 €, Laufzeit ca. 21 Jahre, Gesamtzinsen ca. 128.000 €
Fazit: Eine um 2 Prozentpunkte höhere Tilgung spart in diesem Beispiel über 100.000 € an Zinsen und verkürzt die Laufzeit um 16 Jahre!
Welche Tilgungsrate ist empfehlenswert?
Finanzexperten empfehlen in der Regel eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 %. Bei einem niedrigen Zinsniveau sollte die Tilgung sogar noch höher angesetzt werden, da der „Zinseszins-Effekt“ weniger stark zum Tragen kommt. Faustregel: Tilgungsrate und Zinssatz sollten zusammen mindestens 5–6 % ergeben.
Wichtig: Die Tilgungsrate muss zur eigenen Liquidität passen. Vereinbaren Sie zudem ein Recht auf Sondertilgungen, um flexibel auf veränderte finanzielle Spielräume reagieren zu können.
Fazit
Ein Tilgungsrechner macht die komplexen Zusammenhänge von Baufinanzierungen transparent und hilft dabei, die richtige Balance zwischen monatlicher Belastung und Gesamtkosten zu finden. Probieren Sie verschiedene Szenarien durch – der Unterschied kann über Ihre gesamte Kreditlaufzeit enorm sein.